Điều hướng:

 

Ngày 4 tháng Mười Hai, 2019

Tu Chính Land Development Code (Bộ Luật Phát Triển Đất Đai) có thể có ảnh hưởng gì tới thuế bất động sản?

Thông tin sau đây được thu thập từ phiên thảo luận ngày 29 tháng Mười, 2019 với Travis County Appraisal District Chief Appraiser (Trưởng Phòng Định Thuế Cơ Quan Định Thuế Quận Travis), Marya Crigler và các nhân viên chủ chốt khác của TCAD (Sở Định Thuế Quận Travis) và phù hợp với thông tin được thảo luận tại phiên làm việc của Hội Đồng Thành Phố ngày 3 tháng Mười Hai, 2019; quý vị có thể xem tại đây hoặc nhấp vào hình nhỏ bên dưới.

 

 

Để xem video thuyết trình đầy đủ, vui lòng truy cập website City Council Meeting Information Center (Trung Tâm Thông Tin về Hoạt Động Họp của Hội Đồng Thành Phố).

Travis County Appraisal District (TCAD) không chủ động tăng giá trị định thuế để đối phó với việc thông qua các bộ luật mới của thành phố về sử dụng đất hoặc các thay đổi về bộ luật sử dụng đất hiện hành. Khi định thuế cho khu dân cư, TCAD định giá trị đất dựa trên phí tổn thay thế cho các công trình cải tiến bằng cách xem xét giá bán của các bất động sản tương tự để xác định xem có cần điều chỉnh giá trị hay không.

Tất cả các giá trị thẩm định đều chịu ảnh hưởng của thị trường. TCAD báo cáo kết quả dựa trên những gì đã diễn ra trên thị trường trong những năm trước, ngoại trừ các giao dịch bất thường hoặc ngoại lệ không phù hợp với các xu hướng chung. Theo luật tiểu bang, giá trị định giá dựa trên giá bán trên thị trường tính đến ngày 1 tháng Một hàng năm dựa trên giá bán của các bất động sản tương tự. Một căn nhà dành cho một hộ gia đình biệt lập không được so sánh với giá bán của các dãy nhà dành cho hai hộ gia đình, dãy nhà dành cho ba hộ gia đình, dãy nhà dành cho bốn hộ gia đình, hoặc một lô đất trống, vì các dạng bất động sản này không phải là bất động sản tương ứng với căn nhà dành cho một hộ gia đình biệt lập. Ngoài ra, đối với các bất động sản được hưởng diện miễn trừ cho chủ nhà, TCAD phải xem “mục đích sử dụng có lợi nhất và tốt nhất” của bất động sản đó là để làm nơi cư ngụ và thẩm định giá trị của bất động sản đó một cách phù hợp.

Hiện vẫn chưa rõ liệu các dự thảo thay đổi phân vùng có ảnh hưởng tới thuế bất động sản đối với những căn nhà dành cho một hộ gia đình biệt lập hay không, cho dù là tích cực hay tiêu cực. Nếu có thì các thay đổi đó có khả năng sẽ không nhận thấy được trong vài năm.

Gia cư là nơi ở của chủ nhà được hưởng nhiều khoản miễn trừ thuế không áp dụng cho các loại bất động sản khác. Vui lòng truy cập website Travis County Appraisal District để xem các lựa chọn và các quy định bảo vệ hiện có. Vui lòng truy cập trang Austin Is My Home (Austin là Quê Hương của Tôi) để biết thêm thông tin để giúp các chủ sở hữu bất động sản tiếp tục sống trong căn nhà của mình.

Ngày 14 tháng Mười Một, 2019

Giao Ước Giới Hạn Tư Nhân, Các Điều Luật Phân Vùng của Thành Phố, và Đơn Xin Cấp Phép của Thành Phố

Các cư dân thường đặt hỏi rằng liệu các điều luật phân vùng của Thành Phố và các dự thảo thay đổi phân vùng có hiệu lực cao hơn các giới hạn khế ước không. Thắc mắc này thường tập trung vào vấn đề liệu một tòa nhà chung cư có thể được xây dựng trên một lô đất hay không, ngay cả khi lô đất đó phải theo các giới hạn khế ước chỉ cho phép xây một căn nhà dành cho một hộ gia đình biệt lập.  (Không nên nhầm lẫn các giới hạn này với các giao ước pháp lý theo quy định bắt buộc của Thành Phố, thường được gọi là “các giao ước giới hạn công cộng.”)

Câu trả lời ngắn ngọn là Land Development Code (Bộ Luật Phát Triển Đất Đai) không ảnh hưởng tới khả năng thi hành các giới hạn khế ước. Có nhiều vấn đề cần lưu ý về Bộ Luật, các điều luật phân vùng của Thành Phố, và các giới hạn khế ước là:

  • Các giới hạn khế ước là vấn đề dân sự có thể được thi hành bởi các bên có tên trong giao ước, chẳng hạn như hiệp hội chủ sở hữu bất động sản hoặc một chủ sở hữu bất động sản.
  • Các thay đổi về quy chế phân vùng của thành phố sẽ không ảnh hưởng đến tính khả năng thi hành các giới hạn theo khế ước. Giới hạn theo khế ước cần tiếp tục được thi hành, bất kể các thay đổi về các quy chế phân vùng của Thành Phố.
  • Việc phân vùng không xóa bỏ nghĩa vụ giữa các bên của một giới hạn theo khế ước.

Các thắc mắc khác tập trung vào vấn đề liệu Thành Phố có thể từ chối các đơn xin giấy phép dựa trên các giới hạn theo khế ước tồn tại trên một khu đất hay một căn nhà hay không.  Nhiều vấn đề cần lưu ý về việc phê chuẩn đơn xin giấy phép từ Thành Phố và các giới hạn theo khế ước là:

  • Nếu đơn xin giấy phép xây dựng tuân thủ Land Development Code, thì nhân viên phải phê chuẩn đơn đó cho dù nó có tuân thủ giới hạn theo khế ước hay không.
  • Thành Phố không thể ngăn cản các chủ sở hữu đất xây nhà dựa trên giới hạn theo khế ước.

Mặc dù Thành Phố không thể thi hành các giới hạn theo khế ước, Thành Phố đã cập nhật mẫu đơn xin giấy phép xây gia cư, trong đó để yêu cầu các đương đơn xác nhận nội dung sau đây:

  • Đương đơn đã kiểm tra để xem có bất kỳ thông tin nào liên quan cụ thể tới bất động sản, chẳng hạn như các giới hạn khế ước hay các giao ước hạn chế đối với bất động sản đó hay không.
  • Đương đơn chịu trách nhiệm giải quyết các mâu thuẫn giữa các thông tin liên quan cụ thể tới bất động sản và yêu cầu dự thảo xây dựng.

Ngày 1 tháng Mười Một, 2019

ECác Sự Kiện và Hoạt Động Tiếp Cận Cộng Đồng trong tháng Mười

Cám ơn tất cả mọi người đã tới tham dự để tìm hiểu thêm về dự án Tu Chính Land Development Code (Bộ Luật Phát Triển Đất Đai)!  Như theo kế hoạch, chúng tôi đã tập trung vào hoạt động tiếp cận cộng đồng và giáo dục trong suốt tháng Mười. Trong các hoạt động tiếp xúc với cư dân Austin, chúng tôi đã chia sẻ thông tin về các dự thảo tu chính cho Land Development Code (Bộ Luật Phát Triển Đất Đai) và cách thức đóng góp ý kiến phản hồi cho Planning Commission (Ủy Ban Hoạch Định) và City Council (Hội Đồng Thành Phố). Trong suốt tháng Mười, nhân viên đã tổ chức và tham gia nhiều buổi họp và các hoạt động gần như hàng ngày, trong đó bao gồm các Town Halls (Các Buổi Tọa Đàm với Cư Dân) do Hội Đồng Thành Phố chủ trì, các Phiên Làm Việc của City Council, các phiên họp của Council Committee (Ủy Ban Hội Đồng Thành Phố), các phiên họp của Boards and Commissions (Các Hội Đồng và Ủy Ban), và các phiên họp khác nhau với cộng đồng và khu phố, cùng buổi Public Testing (Thử Nghiệm với Công Chúng) và các buổi Open House (Tọa Đàm Công Khai) do nhân viên thành phố chủ trì.

Thử Nghiệm với Công Chúng

Vào Thứ Sáu, ngày 19 tháng Mười, 2019 khoảng 100 người đã tới City Hall (Tòa Thị Chính) để tham gia buổi Public Testing về bản dự thảo Land Development Code. Public Testing cho phép công chúng tìm hiểu thêm về bản dự thảo Bộ Luật, tìm hiểu xem Bộ Luật dự thảo có thể ảnh hưởng tới thiết kế của các ngôi nhà và bất động sản thương mại như thế nào, và đánh giá xem Bộ Luật đó đáp ứng được các chính sách của City Council liên quan đến tu chính Bộ Luật ra sao. Nhân viên đã chọn trước năm địa điểm đại diện cho các khu phân vùng mới hoặc các dạng lô đất khác nhau có trong Thành phố. Các thành viên cộng đồng được khuyến khích vẽ các thiết kế cho các địa điểm này dựa trên bộ luật hiện hành và mức độ hiểu biết của họ đối với Bộ Luật dự thảo. Trong thời gian diễn ra sự kiện, các thành viên cộng đồng đã có thể thảo luận về các thiết kế của họ với nhân viên.

Thông tin thu thập từ hoạt động tập dược này được đưa vào trong Báo Cáo Bổ Sung của Nhân Viên, báo cáo này đã được đệ trình với Planning Commission và City Council để thảo luận về Bộ Luật dự thảo.

Dưới đây là các địa điểm mà nhân viên Thành Phố và công chúng tham gia đánh giá:

Danh Sách Đầy Đủ các Bản Vẽ Địa Điểm

Danh Sách Đầy Đủ các Kết Quả Đánh Giá của Thành Phố

Danh Sách Đầy Đủ các Kết Quả Đánh Giá của Công Chúng

Open House (Các Buổi Tọa Đàm Công Khai)

Các buổi Open House được tổ chức vào Thứ Bảy, ngày 19 tháng Mười tại Conley-Guerrero Senior Activity Center (Trung Tâm Sinh Hoạt cho Người Cao Niên Conley-Guerrero) và Thứ Tư, ngày 23 tháng Mười tại Central Library (Thư Viện Trung Tâm). Hơn 200 cư dân Austin đã tham dự các sự kiện thân mật này. Các buổi Tọa Đàm Công Khai đem lại cơ hội cho cộng đồng và nhân viên Thành Phố từ nhiều ban sở để tiếp xúc và thúc đẩy sự hiểu biết sâu sắc hơn về nhiều lĩnh vực đề tài, bao gồm giao thông, giá cả sinh hoạt, các khu vực chuyển tiếp, các khu vực thiếu gia cư dành cho người có mức thu nhập trung bình, và môi trường.

Dưới đây là các tập tin kỹ thuật số của tất cả các bảng áp phích trưng bày trong các buổi tọa đàm công khai.

Office Hours (Các Buổi Làm Việc với Nhân Viên Thành Phố)

Các buổi làm việc với nhân viên Thành Phố giúp các cư dân Austin có cơ hội gặp riêng với chuyên gia hoạch định để thảo luận xem bộ luật dự thảo có thể ảnh hưởng đến khu phố hoặc bất động sản của họ như thế nào. Nhân viên gặp gỡ trò chuyện với khoảng 100 người trong các buổi Office Hours trong tháng Mười diễn ra tại mỗi khu Hội Đồng ở Thành Phố Austin. 120 buổi hẹn Office Hours khác được xếp lịch xuyên suốt tháng Mười Một. Nếu quý vị chưa thể lấy hẹn một buổi gặp, vui lòng vào mục FAQ (Các Thắc Mắc Thường Gặp) để xem những người khác có đưa ra các thắc mắc tương tự hay chưa. Nếu quý vị không thấy thắc mắc của quý vị trong danh sách, chúng tôi khuyến khích quý vị nên gửi thắc mắc.

Cuối cùng, nếu quý vị chưa làm thì vui lòng đăng ký theo dõi bản tin của chúng tôi để bảo đảm là quý có được thông tin cập nhật mới nhất về dự án Tu Chính Land Development Code.

Các Sự Kiện Sắp Diễn Ra

Tháng Mười Một 2019

Tháng Mười Hai 2019

Để xem danh sách tất cả các sự kiện đã diễn ra liên quan đến dự án Tu Chính Land Development Code, vui lòng truy cập trang Past Events (Sự Kiện Đã Diễn Ra).

Ngày 17 tháng Mười, 2019

Cân Bằng Việc Giảm Rủi Ro Ngập Lụt, Cải Thiện Chất Lượng Nước & Bề Mặt Chống Thấm

Nội dung và bản đồ của Land Development Code (Bộ Luật Phát Triển Đất Đai) dự thảo cân bằng định hướng của Hội Đồng nhằm giảm rủi ro ngập lụt, cải thiện chất lượng nước, và giữ vững bề mặt chống thấm với định hướng của Thành Phố nhằm tăng cường năng lực cung cấp gia cư và cung cấp gia cư hợp túi tiền.

Kiểm soát nước mưa để giảm nguy cơ ngập lụt

Dự án Tu Chính Land Development Code (Bộ Luật Phát Triển Đất Đai) đề xuất giảm nguy cơ ngập lụt cho Austin bằng cách khắc phục một trong các nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng ngập lụt hiện tại: các khu chung cư và các khu công nghiệp, khu thương mại đã cũ, thiếu các quy định thỏa đáng về kiểm soát nước mưa. Trong bộ luật hiện nay, khi những nơi này được tái thiết, hiếm khi chúng cần phải cung cấp các hồ giữ nước chống ngập hoặc nâng cấp hệ thống cống rãnh thoát nước. Sở dĩ như vậy là vì cần phải tái thiết để phòng chống các vấn đề thoát nước khác, chứ không phải là giúp giải quyết các vấn đề hiện tại do bề mặt chống thấm tại địa điểm đó gây ra. Ngược lại, việc xây mới trên nền đất chưa được khai hoang từ lâu đã phải tuân thủ các tiêu chuẩn cao về thoát nước, và do đó gặp ít vấn đề ngập lụt hơn.

Các dự thảo tu chính trực tiếp xử lý các vấn đề về thoát nước từ các bất động sản đã cũ. Khi được xây dựng lại, các địa điểm phải kiểm soát nước mưa như thể chúng là các địa điểm "cây cối" chưa được khai khẩn - như thể chúng không có bề mặt chống thấm hiện tại. Các công trình xây mới và xây lại sẽ cần phải tuân thủ các tiêu chuẩn cao tương tự như vậy. Các địa điểm rất nhỏ (nửa mẫu đất hoặc nhỏ hơn) sẽ được phép góp phần vào các nâng cấp hệ thống thoát nước ngoài địa điểm thay vì xây hồ trữ nước nhỏ ngay tại chỗ.

Một điều khoản tương đối mới trong Plumbing Code (Bộ Luật về Hệ Thống Đường Ống Dẫn Nước) cũng sẽ được sử dụng để ngăn chặn và giải quyết tình trạng ngập lụt giữa các lô đất cho các dự án xây nhà dành cho một hộ gia đình biệt lập và gia cư giá rẻ quy mô nhỏ hơn. Phương pháp này đem lại một biện pháp có trọng tâm để giải quyết mối quan ngại quan trọng của cộng đồng mà không phát sinh thêm chi phí cho mỗi căn nhà mới xây.

Cuối cùng, các đề xuất tu chính bộ luật kết hợp thông tin về khu vực có nguy cơ ngập lụt theo Atlas 14 vào mỗi bản đồ phân vùng mới. Atlas 14 là một nghiên cứu lượng mưa theo lịch sử, cho thấy Miền Trung Texas dễ có khả năng gặp những trận bão lớn hơn so với quan điểm trước đây. Nhân viên đã cân nhắc các dữ liệu ước tính trong Atlas 14 khi hoạch định các địa hạt phân vùng mới trong khuôn khổ dựa án Tu Chính Land Development Code. Trong các trường hợp khi các khu vực có nguy cơ ngập lụt Atlas 14 dự kiến đi xuyên qua hoặc chạy song song với một đường hành lang, khu vực có nguy cơ ngập lụt đó làm hạn chế các thay đổi về phân vùng tại các khu vực chuyển tiếp.

Cơ sở hạ tầng xử lý nước mưa bằng cây cối để cải thiện chất lượng nước

Miền Trung Texas đối mặt với sự gia tăng về nhiệt độ, hạn hán, và đô thị hóa. Khu vực cũng đối mặt với tình trạng suy giảm lượng mưa, nước lộ thiên và nước ngầm, và lớp phủ đất tự nhiên. Để đối phó với các chiều hướng này, Hội Đồng đề nghị bản dự án Tu Chính Land Development Code mới yêu cầu các công trình xây dựng “sử dụng một cách hữu ích” nước mưa qua việc sử dụng cơ sở hạ tầng kiểm soát nước mưa bằng cây cối, hay còn gọi là GSI. Bộ luật dự thảo sử dụng GSI làm tiêu chuẩn mới để hứng và xử lý nước mưa nhằm tuân thủ tiêu chuẩn về chất lượng nước.

Các ví dụ về GSI bao gồm hồ lọc nước sinh học, các vườn mưa, hứng nước mưa, và vỉa hè thấm nước. Các biện pháp kiểm soát này dùng cây cối và đất để loại bỏ các chất ô nhiễm trong nước mưa, qua đó cũng đem lại thêm nhiều lợi ích khác. Các biện pháp kiểm soát bằng cây cối làm tăng độ ẩm trong đất, giảm nhu cầu tưới tiêu bằng nước sạch, cải thiện khả năng chống chọi nhiệt độ nóng và hạn hán cho cây cối, bổ sung môi trường sống và vẻ đẹp tự nhiên, và góp phần làm mát môi trường xung quanh. Chúng cũng giúp tạo một môi trường đi dạo thuận tiện hơn, có bóng mát, và cảnh quan.

Các đề xuất tu chính bộ luật cũng tạo điều kiện sử dụng GSI bằng cách cho phép kết hợp các vườn mưa và hồ lọc nước sinh học vào trong các khu vực trồng cây cối để đáp ứng các yêu cầu về chất lượng nước, cây cối phong cảnh, và không gian ngoài trời. Các yêu cầu mới về cây cối trong khu vực thương mại được bổ sung nhằm thúc đẩy các mục đích sử dụng nước mưa và các nguồn nước không dùng để uống được khác một cách hữu ích. Các đề xuất tu chính cũng sẽ loại trừ các bể hứng nước mưa ra khỏi các phép tính bề mặt chống thấm để khuyến khích tăng cường sử dụng.

Phân tích cho thấy không có thay đổi đáng kể về bề mặt chống thấm hợp lệ

Bề mặt chống thấm là bất kỳ bề mặt cứng nào, chẳng hạn như đường xá, bãi đậu xe và các tòa nhà, để không cho nước thấm vào trong lòng đất. Các bề mặt chống thấm tràn lan vào không được kiểm soát góp phần gây xói mòn và ngập lụt và gây hại cho chất lượng nước. Vì các ảnh hưởng này, cùng với những ảnh hưởng khác, bộ luật từ lâu đã hạn chế số lượng bề mặt chống thấm được phép xây trên một địa điểm cụ thể nào đó.

Định hướng chính sách của Hội Đồng quy định rằng “nội dung và bản đồ của Bộ Luật tu chính sẽ dẫn tới giảm bề mặt chống thấm được phép trên toàn thành phố” và “việc giảm bề mặt chống thấm trên toàn thành phố sẽ làm giảm bề mặt chống thấm được phép cho, hoặc không thay đổi, đối với mỗi khu vực dẫn thủy riêng lẻ (so với bộ luật hiện hành).” Nhân viên cơ quan Watershed Protection (Bảo Vệ Hệ Thống Dẫn Thủy) tiến hành phân tích từng lô đất trong phạm vi các khu vực pháp trị toàn quyền và hạn chế của Thành Phố để so sánh lượng bề mặt chống thấm tối đa được phép theo bộ luật hiện hành và lượng bề mặt chống thấm tối đa được phép theo dự thảo nội dung và bản đồ phân vùng. Phân tích cho thấy bộ luật và bản đồ dự thảo dẫn tới việc gia tăng chút ít lượng bề mặt chống thấm trên toàn thành phố: lượng bề mặt chống thấm tối đa được phép tăng thêm một phần năm của một phần trăm.

Trên cơ sở một hệ thống dẫn thủy riêng lẻ, phần lớn 68 hệ thống dẫn thủy của Thành Phố cơ bản không có thay đổi về lượng bề mặt chống thấm được phép, cho dù tăng hay giảm. Chỉ có hai hệ thống dẫn thủy có mức tăng hơn một phần trăm (Johnson Creek và Waller Creek), cả hai đều có mức tăng thấp hơn hai phần trăm rất nhiều.

Mức tăng 0.20 phần trăm trên toàn thành phố là rất nhỏ so với tổng diện tích đất của thành phố. Đây không phải là thay đổi đáng kể về bề mặt chống thấm từ góc độ ảnh hưởng đến hệ thống dẫn thủy. Bản đồ và bộ luật sơ thảo cân bằng định hướng của Hội Đồng Thành Phố nhằm duy trì bề mặt chống thấm với định hướng tăng năng lực cung cấp gia cư và cung cấp gia cư giá rẻ.

Không có thay đổi gì đối với Save Our Spring Ordinance (Sắc Lệnh Bảo Vệ Sông Ngòi của Chúng Ta)

Bộ luật sơ thảo ngày 4 tháng Mười đề xuất một số thay đổi đối với Save Our Springs (SOS) Ordinance (Sắc Lệnh Bảo Vệ Sông Ngòi của Chúng Ta) nhằm cải thiện chất lượng nước và giúp đáp ứng được các mục tiêu về gia cư của Hội Đồng Thành Phố. Tuy nhiên, SOS Ordinance là một trong các quy định bảo vệ môi trường nổi bật của Austin, được thông qua bởi cuộc trưng cầu dân ý cử tri năm 1992 nhằm bảo vệ Barton Springs, và đáng được cộng đồng thảo luận thêm trong một quy trình thảo luận công cộng riêng sau này. Do đó, các thay đổi được đề xuất đối với SOS Ordinance sẽ được xóa bỏ khỏi bản dự thảo Tu Chính Land Development Code.

Ngày 4 tháng Mười, 2019

Sự Tham Gia của Công Chúng và Diễn Biến Sau Khi Công Bố Bộ Luật Dự Thảo

Thành Phố Austin đã công bố bản dự thảo đầu tiên của nội dung và bản đồ phân vùng được tu chính của Land Development Code (Bộ Luật Phát Triển Đất Đai) theo định hướng chính sách ngày 2 tháng Năm của Hội Đồng Thành Phố. Bộ Luật và bản đồ dự thảo hiện đã có sẵn để công chúng xem trên website austintexas.gov/ldc.

Có nhiều cơ hội trên toàn Thành Phố để tìm hiểu thêm về bộ luật phát triển đất đai được tu chính có thể ảnh hưởng tới tất cả mọi thứ từ gia cư đến giao thông như thế nào.

Thử Nghiệm với Công Chúng

Là một hoạt động tập dượt tương tác để khuyến khích các thành viên cộng đồng thử nghiệm các bố cục của nhiều kịch bản phân vùng.

Open House (Các Buổi Tọa Đàm Công Khai)

Một buổi thuyết trình tham quan để truyền tải và cung cấp thông tin cho cộng đồng về các khu vực chuyển tiếp và các dạng gia cư giá rẻ, giao thông và chỗ đậu xe, môi trường và tình trạng ngập lụt, gia cư và giá cả sinh hoạt, và tiến trình từ nay về sau. Sự kiện này mở cửa cho tất cả mọi người và sẽ có nhân viên để giải đáp các thắc mắc.

Council District Town Halls (Các Buổi Tọa Đàm của Địa Hạt Hội Đồng)

Được tổ chức và chủ trì bởi đại diện City Council (Hội Đồng Thành Phố) tại địa hạt của quý vị.

Office Hours (Các Buổi Làm Việc với Nhân Viên Thành Phố)

Công chúng có thể sắp xếp các buổi hẹn riêng với nhân viên để tìm hiểu xem Bộ Luật sẽ ảnh hưởng tới bất động sản hoặc khu phố của họ như thế nào.

Chia Sẻ Ý Kiến Phản Hồi

Quý vị cũng có nhiều cơ hội để chia sẻ ý kiến của mình về bản dự thảo Tu Chính Land Development Code với lãnh đạo Thành Phố:

  • Phiên Điều Trần Công Cộng của Planning Commission (Ủy Ban Hoạch Định) (dự kiến diễn ra vào ngày 26 tháng Mười)
  • Bỏ phiếu và các đề xuất của Planning Commission cho Hội Đồng (dự kiến vào tháng Mười Một)
  • Phiên Điều Trần Công Cộng của City Council (dự kiến vào tháng Mười Một)
  • City Council xem xét bản đầu tiên (dự kiến vào tháng Mười Hai)

Thông tin về dự án Tu Chính Land Development Code (Bộ Luật Phát Triển Đất Đai), bao gồm các bài đăng trên blog, FAQ (Các Thắc Mắc Thường Gặp), và các sự kiện sẽ được đăng trên website hầu như mỗi ngày.

Ngày 26 tháng Chín, 2019

Các Khu Vực Chuyển Tiếp là gì?

Bài Viết Cập Nhật ngày 1/10/2019

Có nhiều thảo luận về các khu vực chuyển tiếp và vùng chuyển tiếp. Đây là những gì quý vì cần biết:

Khu vực chuyển tiếp là gì? Và vùng chuyển tiếp là gì?

Về mặt khái niệm, hãy xem các khu vực chuyển tiếp là không gian (không nhất thiết là không gian trống) giữa các khu vực có nhà dành cho một hộ gia đình biệt lập và các khu vực có các tòa nhà thương mại. Trong các khu vực chuyển tiếp, kích thước và chiều cao của các tòa nhà thường nhỏ hơn khi quý vị di chuyển (hoặc chuyển tiếp) từ các khu vực thương mại vào trong các khu dân cư lân cận. Các vùng chuyển tiếp là các hạng mục phân vùng được ấn định cho các miếng đất hoặc lô đất trong khu vực chuyển tiếp.

Tại sao khu vực chuyển tiếp lại quan trọng?

Khu vực chuyển tiếp có thể giúp giải quyết nguồn cung gia cư và kiểm soát tình trạng tắc nghẽn giao thông trong quá trình phát triển của Thành Phố. Các khu vực này có thể cung cấp các lựa chọn gia cư đa dạng để phục vụ nhiều người hơn trong các nhóm thu nhập đa dạng hơn. Các khu vực chuyển tiếp có vị trí chiến lược trong phạm vi khoảng năm phút đi bộ từ các cơ sở cung cấp sản phẩm và dịch vụ thương mại, cũng như những con đường đa phương tiện lớn (hay còn gọi là đường hành lang).

Các khu vực chuyển tiếp và vùng chuyển tiếp sẽ được đặt ở đâu?

Các khu vực và vùng chuyển tiếp sẽ được thiết lập cùng với dự án Tu Chính Land Development Code (Bộ Luật Phát Triển Đất Đai) hiện tại. Địa điểm và quy chế về các khu vực này là dựa trên định hướng chính sách ngày 2 tháng Năm, 2019 của City Council (Hội Đồng Thành Phố). Áp dụng định hướng của Hội Đồng Thành Phố, các khu vực chuyển tiếp dự kiến sẽ chiếm khoảng 2% diện tích đất của Thành Phố.

City Council chỉ thị nhân viên thiết lập các khu vực chuyển tiếp với khoảng cách 2-5 lô đất cách các lô đất ở phía trước Transit Priority Network (Hệ Thống Ưu Tiên Nối Chuyến), như xác định trong Austin Strategic Mobility Plan (Kế Hoạch Giao Thông Chiến Lược Austin), và Imagine Austin Activity Corridors and Centers (Các Đường Hành Lang và Trung Tâm Sinh Hoạt của Dự Án Imagine Austin). Hội Đồng Thành Phố cũng xác định thêm ba tiêu chí cho một khu vực chuyển tiếp lý tưởng:

Dựa trên số lượng tiêu chí được đáp ứng, nhân viên áp dụng các quy chế phân vùng chuyển tiếp cho các bất động sản dựa trên định hướng là phạm vi 2-5 lô đất.

Có bao nhiêu khu vực chuyển tiếp được quy hoạch bản đồ?

Cũng như nhiều thành phố khác, nhiều khu vực của Austin không có kích thước lô đất đồng đều hoặc không được thiết kế theo hệ thống mạng lưới hoàn hảo. Do đó, việc tuân thủ nghiêm ngặt các tiêu chí 2-5 lô đất do Hội Đồng Thành Phố đề ra tại các khu vực có bố cục lô đất không đồng đều có thể gặp nhiều thử thách. Để đem lại sự đồng đều về kích thước của một khu vực chuyển tiếp gần đường hành lang, nhân viên đã sử dụng các thông số đo khoảng cách để bài trí bố cục chuyển tiếp đồng đều nhất ở mức có thể. Tuy nhiên các thông số đo này sẽ khác nhau tùy theo đường hành lang này tới đường hành lang khác. Trong một số trường hợp, đặc biệt là khi các kích cỡ lô đất không đồng đều, khu vực chuyển tiếp cũng có thể vượt quá 5 lô đất. Một tài liệu giải thích và thảo luận đầy đủ về phương pháp quy hoạch các khu vực chuyển tiếp đã được trình bày cho City Council vào ngày 28 tháng Tám, 2019. Nếu quý vị muốn thảo luận về các khu vực chuyển tiếp chi tiết hơn và/hoặc có thắc mắc về bất động sản của mình, quý vị có thể sắp xếp gặp riêng để trao đổi với nhân viên bằng cách ghi danh tham gia Office Hours (Giờ Làm Việc) (bắt đầu từ sau ngày 4 tháng Mười).

Tôi sinh sống trong khu vực chuyển tiếp. Việc này ảnh hưởng tới tôi như thế nào?

Dần dần, quý vị có thể sẽ có thêm hàng xóm khi nhu cầu của mọi người được đáp ứng bằng nguồn cung ở bổ sung.

Số lượng căn nhà tối thiểu được phép trong các khu vực chuyển tiếp mới là 2 căn nhà. Các khu vực mới này sẽ cho phép xây tối đa 4 hoặc 6 căn nhà, hoặc 8 hay 10 căn nhà theo thứ tự tương ứng khi xây nhà giá rẻ. Nếu Preservation Incentive (Thưởng Khuyến Khích Bảo Tồn) để bảo tồn một căn nhà hiện hữu cũng được sử dụng, căn nhà đó sẽ là thêm vào những gì có thể xây trong vùng chuyển tiếp đó, qua đó có thể làm tăng tổng số lượng căn nhà được phép trong các vùng chuyển tiếp lên tới 9 hoặc 11.

Chủ sở hữu của các căn nhà dành cho một hộ gia đình biệt lập trong khu vực chuyển tiếp sẽ có thể quyết định duy trì, xây lại hoặc tu bổ ngôi nhà dành cho một hộ gia đình biệt lập của họ. Thay vào đó, nếu họ quyết định xây thêm một hoặc nhiều căn nhà trên khu đất của mình, họ không thể quay trở lại với nhà dành cho một hộ gia đình biệt lập. Các chủ sở hữu bất động sản sẽ có toàn quyền đưa ra quyết định tốt nhất cho mình.

Còn những khu vực có hiện tượng chỉnh trang đô thị và ép buộc di dời thì sao?

University of Texas Uprooted study (Cuộc nghiên cứu về hiện tượng Rời Bỏ Gia Cư của Trường Đại Học Texas) xác định một số khu vực trong Thành Phố có nguy cơ gặp tình trạng chỉnh trang đô thị và ép buộc di dời. Để phản hồi Định Hướng Chính Sách của Hội Đồng Thành Phố về giảm độ dài thời gian và cấp độ quyền lợi trong các vùng chuyển tiếp cho các khu vực dễ có nguy cơ, nhân viên đã xem xét các khuyến nghị từ nghiên cứu. Nhân viên áp dụng các khu vực chuyển tiếp và các vùng chuyển tiếp với mức độ thấp hơn so với các khu vực không dễ có nguy cơ gặp tình trạng chỉnh trang đô thị. Tại các khu vực mà nghiên cứu cho là dễ có nguy cơ gặp tình trạng chỉnh trang đô thị và ép buộc di dời nơi ở, các khu vực chuyển tiếp được điều chỉnh để rút giảm quy mô và chỉ cho phép tối đa 4 căn nhà thay vì 6 căn nhà. Phương pháp này cũng nhằm giảm áp lực tái phát triển và cân bằng các ưu nhược điểm của một số công cụ quản lý dành riêng để bảo tồn lượng gia cư giá rẻ hiện tại.

Tôi có cần biết gì nữa không?

Tuân theo định hướng chính sách của City Council ngày 2 tháng Năm, 2019, các nhân viên đặt mục tiêu giảm bề sâu và quy mô của các khu vực chuyển tiếp để (các) vùng chuyển tiếp không chồng chéo với phần lớn một khu phố có nhà dành cho một hộ gia đình biệt lập hiện tại. Hơn nữa, các vùng và khu vực chuyển tiếp mới sẽ không được áp dụng cho các khu vực nhạy cảm về mặt môi trường, như là các bất động sản bên trong khu vực có nguy cơ ngập lụt theo xác định dựa trên dữ liệu ước tính của Atlas 14.

Cập nhật 10/1/2019

Chúng tôi muốn làm rõ thêm về cách thức nhân viên định nghĩa ‘lô đất’. Các lô đất có thể khác nhau rất nhiều về kích cỡ và hình dạng nhưng thường là các miếng đất riêng lẻ được xác định bằng các vạch ranh giới bất động sản. Không nên nhầm lẫn lô đất với các dãy phố, được xác định là các nhóm lô đất liền nhau và được giới hạn bằng các đường phố (xem biểu đồ ở dưới). Cách phân vùng chuyển tiếp được áp dụng cho các lô đất bên trong các khu vực chuyển tiếp được mô tả trong bài đăng blog ở trên.

Ngày 22 tháng Tám, 2019

Khả Năng Phát Triển: Năng Lực Cung Cấp Gia Cư và Số Lượng Gia Cư

Các xu hướng hiện tại cho thấy dân số của Austin được dự báo sẽ tăng thêm khoảng 2% mỗi năm, và dân số trong vùng được dự báo sẽ tăng thêm 3.4% mỗi năm. Chúng tôi mong muốn trở thành một thành phố nơi mọi người có thể sống gần nơi họ làm việc, và là nơi những người làm việc ở đây có đủ điều kiện để sinh sống ở đây. Do phần lớn công ăn việc làm trong vùng vẫn nằm trong phạm vi ranh giới của thành phố Austin, City Council (Hội Đồng Thành Phố) khẳng định, khi thông qua Strategic Housing Blueprint (Kế Hoạch Chiến Lược về Gia Cư), Austin sẽ chia sẻ gánh nặng đáp ứng nhu cầu gia cư theo dự báo. Hiện tại, không có đủ gia cư được xây để tạo điều kiện cho mọi người làm việc ở Austin tại mọi mức thu nhập có đủ điều kiện sinh sống tại Austin.

Kế Hoạch này đề ra một chính sách tạo thêm 135,000 căn nhà trong vòng 10 năm để cung cấp số lượng gia cư phù hợp với số lượng công ăn việc làm tại Austin và đáp ứng đầy đủ nhu cầu gia cư trong Thành Phố. Kế Hoạch cũng đặt mục tiêu bảo tồn các căn nhà giá rẻ hiện hữu, đây là một chiến lược quan trọng trong định hướng chính sách của City Council cho dự án Tu Chính Land Development Code (Bộ Luật Phát Triển Đất Đai (trang 18-19) để mọi người làm việc ở Austin với mọi mức thu nhập có cơ hội sinh sống tại Austin. Khi có nhiều người sống gần nơi họ làm việc hơn, chúng ta sẽ có thể kiểm soát tốt hơn tình trạng tắc nghẽn giao thông và các ảnh hưởng của nó tới môi trường thông qua việc giảm khoảng cách đi lại.

Trong quá trình đặt mục tiêu xây dựng thêm 135,000 căn nhà trong kế hoạch, nhân viên đã cân nhắc nhiều điểm dữ liệu, bao gồm:

  • Thông tin từ City Demographer (Cơ Quan Dữ Liệu Nhân Khẩu Thành Phố) xác định nhu cầu cần khoảng 75,000 tới 85,000 căn nhà;
  • Nghiên cứu sâu hơn cho thấy từ năm 2005 tới 2015, 53% lượng công ăn việc làm trong vùng được tạo ra trong phạm vi Austin, nhưng chỉ có 41% số căn nhà trong vùng được tạo ra trong phạm vi thành phố;
  • Dữ liệu thống kê dân số cho thấy hơn 50% số người làm việc tại Austin sống ở bên ngoài phạm vi thành phố; và
  • Phân tích thị trường gia cư gần đây cho thấy chi phí sinh hoạt đắt đỏ là nguyên nhân chính khiến những người làm việc tại Austin có thể phải sống ở nơi khác.

Sau khi thảo luận về Kế Hoạch, City Council đã thông qua mục tiêu 135,000 căn nhà để chủ động đối phó với các xu hướng chuyển ra sống ở ngoại thành gần đây, không phù hợp với tầm nhìn của Imagine Austin (Hình Dung Austin) về một cộng đồng dễ tiếp cận và phù hợp với khả năng tài chính của tất cả mọi người. 

Để đạt được mục tiêu tạo ra – hoặc “mang lại” – thêm 135,000 căn nhà, các chuyên viên quy hoạch đô thị và các chuyên gia cố vấn dự án riêng của thành phố chúng ta đồng ý rằng chúng ta nên thiết lập một bội số của mục tiêu đó, còn gọi là “năng lực.” Sở dĩ như vậy là vì rất khó nói trước là chúng ta sẽ thực sự xây dựng cái gì trên một mảnh đất và điều đó tùy thuộc vào rất nhiều yếu tố khác nhau. Một số vùng đất vẫn chưa được khai khẩn hoặc chưa được phát triển đầy đủ vì lựa chọn của chủ sở hữu và/hoặc do vị trí của mảnh đất hoặc các giới hạn về phương hướng phát triển mảnh đất đó. Hiểu rõ điều này, định hướng chính sách đã được thông qua của City Council (trang  5) đề ra mục tiêu năng lực cung cấp gia cư gấp ba lần so với mục tiêu gia cư Kế Hoạch, có nghĩa là khoảng 405,000 căn nhà (135,000 căn x 3 = 405,000 căn).

Tuy, nhiều tình huống thị trường khác nhau góp phần quyết định việc tạo ra gia cư, các nội dung tu đối với Land Development Code (Bộ Luật Phát Triển Đất Đai) sẽ bao gồm năng lực cung cấp gia cư là 405,000 căn nhà, để giúp tăng số lượng và sự đa dạng về các lựa chọn gia cư. Năng lực cung cấp gia cư này cũng có thể làm tăng khả năng đạt được mục tiêu của Kế Hoạch là bổ sung thêm 135,000 căn nhà.

Ngày 7 tháng Tám, 2019

Những căn nhà dành cho một hộ gia đình biệt lập hiện tại trong khu vực chuyển tiếp thì sao?

Vì các quy chế thay đổi theo thời gian, tình trạng phổ biến thường gặp là các mục đích sử dụng hiện tại không hoàn toàn phù hợp với tất cả các quy chế mà các công trình xây dựng mới sẽ phải tuân thủ. Vậy những căn nhà dành cho một hộ gia đình biệt lập hiện tại sẽ ra sao khi các quy chế xây dựng thay đổi?

Ví dụ như nhiều căn nhà lâu đời ở Austin vượt quá giới hạn đặt ra về kích cỡ và quy mô của những căn nhà dành cho một hộ gia đình biệt lập được phép theo sắc lệnh “McMansion” năm 2006 hoặc nằm gần đường phố hơn mức được phép theo các quy định xây lùi hiện hành. Những sai lệch này, thường được gọi là “sự bất hợp lệ” hay “bất tuân thủ”, không ảnh hưởng đến quyền của các chủ sở hữu nhà trong việc duy trì những căn nhà hiện tại của họ. Tuy nhiên, chúng làm hạn chế khả năng mở rộng hoặc thay đổi cấu trúc căn nhà.

Trong quy trình “CodeNEXT”, nhiều chủ sở hữu nhà tại Austin bày tỏ quan ngại rằng các quy chế mới sẽ khiến những căn nhà dành cho một hộ gia đình biệt lập hiện hữu trở thành “bất hợp lệ.” Các quan ngại này không chỉ bao gồm các hạn chế về mở rộng hoặc thay đổi có thể được áp dụng, mà còn bao gồm việc tên gọi “bất hợp lệ” có thể ảnh hưởng tới các bất động sản cụ thể như thế nào. Đối với một số chủ sở hữu nhà, định hướng chính sách mới được Hội Đồng Thành Phố phê chuẩn làm tăng thêm những mối quan ngại này do chỉ thị rằng, trong các khu vực chuyển tiếp, bộ luật mới sẽ yêu cầu “các bất động sản được phân vùng cho nhà chung cư phải được xây với cấu trúc nhà chung cư chứ không phải là nhà dành cho một hộ gia đình biệt lập (trang 7; 1, h, iii)." Điều này có nghĩa là, thay vì đơn giản chỉ là không tuân thủ một quy định giới hạn về kích thước hoặc khoảng cách xây lùi, việc sử dụng bất động sản đó để làm nhà dành cho một hộ gia đình biệt lập có thể trở thành bất hợp lệ.

Nhận thấy những mối quan ngại này, định hướng chính sách của Hội Đồng Thành Phố yêu cầu bộ luật mới “hỗ trợ phụ cấp cho các công trình nhà dành cho một hộ gia đình biệt lập hiện hữu nay trở thành bất hợp lệ để tiếp tục duy trì, tu bổ và có thể mở rộng, miễn là những căn nhà đó không bị phá hủy hoặc xây dựng lại toàn bộ (trang 7; 1, h, iii)." Để thực thi chỉ thị này, nhân viên dự kiến đề xuất hai điều khoản quan trọng trong dự án “Tu Chính Land Development Code (Bộ Luật Phát Triển Đất Đai)” dự kiến sẽ công bố trong tháng Mười.

Điều khoản đầu tiên sẽ cho phép mở rộng và thay đổi những căn nhà dành cho một hộ gia đình biệt lập hiện hữu trong các khu vực chuyển tiếp trong phạm vi tối đa được phép theo các quy chế áp dụng cho những khu vực được phân vùng cho nhà dành cho một hộ gia đình biệt lập. Quyền tiếp tục sử dụng bất động sản làm nhà dành cho một hộ gia đình biệt lập sẽ không bị ảnh hưởng trừ khi cấu trúc hiện hữu bị cố ý phá bỏ hoặc đổi sang mục đích sử dụng khác.

Thứ hai, thay vì sử dụng thuật ngữ “bất hợp lệ”, những căn nhà dành cho một hộ gia đình biệt lập hiện hữu tại các khu vực chuyển tiếp sẽ được phân loại thành một hạng mục mới mục đích sử dụng làm nơi cư trú hợp lệ. Chúng tôi tin rằng biện pháp này giải quyết được các quan ngại do các chủ sở hữu nhà đưa ra về ảnh hưởng từ việc áp dụng tên gọi “bất hợp lệ” cho những căn nhà dành cho một hộ gia đình biệt lập hiện hữu.

Ngoài ra, qua việc tạo ra một hạng mục cư trú hợp lệ mới, tên gọi bất hợp lệ có thể vẫn được giữ lại cho các mục đích sử dụng hiện hữu không phù hợp với các khu vực mới và theo dự kiến sẽ dần được xóa bỏ.  (Một ví dụ là mục đích sử dụng công nghiệp trong các khu dân cư.) Những công trình xây dựng nhà dành cho một hộ gia đình biệt lập và nhà chung cư có thể tương thích với nhau, như thường gặp ở các khu phố lâu đời tại Austin nơi các căn nhà dành cho hai hộ gia đình, nhà dành cho ba hộ gia đình, các căn hộ nhỏ, và các lựa chọn gia cư tương tự tồn tại gần với nhà dành cho một hộ gia đình biệt lập.

Tóm lại, những thay đổi đề xuất này nhằm cân bằng mục tiêu tăng năng lực cung cấp gia cư tại các khu vực chuyển tiếp với nhu cầu của các chủ sở hữu nhà dành cho một hộ gia đình biệt lập hiện hữu. Bằng cách thay đổi tên gọi của những căn nhà hiện hữu từ “bất hợp lệ” sang “hợp lệ,” và nới lỏng các hạn chế về cải tiến kết cấu, các thay đổi đề xuất sẽ bảo vệ các quyền lợi hiện hữu.

-----------------

*Cập nhật 9/19/19

Vài tuần trước, nhân viên đã công bố đề xuất thực hiện định hướng của Hội Đồng Thành Phố nhằm khuyến khích xây dựng nhà chung cư với kích cỡ nhà thông thường tại các khu vực chuyển tiếp dọc theo Transit Priority Network (Hệ Thống Ưu Tiên Nối Chuyến) và các đường hành lang Imagine Austin (Hình Dung Austin) và trong phạm vi các trung tâm sinh hoạt. Những công trình xây nhà chung cư với kích cỡ nhà bình thường có thể là dành cho hai căn hộ, nhà dành cho ba căn hộ, nhà chung sân hoặc nhà dành cho một hộ gia đình biệt lập có chỗ đậu xe. Được thảo luận trong bài đăng blog ở trên, đề xuất đó có ba phần chính:

• Cho phép duy trì vĩnh viễn các công trình nhà dành cho một hộ gia đình biệt lập hiện hữu và thậm chí mở rộng tới giới hạn được cho phép tại các khu vực nơi cho phép sử dụng nhà dành cho một hộ gia đình biệt lập.

• Cho phép xây dựng lại những căn nhà dành cho một hộ gia đình biệt lập nơi căn nhà bị phá hủy hoặc hư hại ngoài ý muốn do hỏa hoạn hoặc thảm họa khác.

• Nếu một căn nhà dành cho một hộ gia đình biệt lập bị cố ý phá hủy, hạn chế việc xây lại ở phạm vi các công trình nhà chung cư có kích cỡ nhà bình thường (ít nhất là hai căn hộ) phù hợp với mục đích của các vùng trong khu vực chuyển tiếp.

Để phản hồi quan ngại của cộng đồng, nhân viên đã đánh giá lại đề xuất ban đầu. Đề xuất mới nhằm cho phép xây lại hoàn toàn các căn nhà dành cho một hộ gia đình biệt lập hiện hữu trong các khu vực chuyển tiếp, bất kể công trình ban đầu có bị cố ý phá hủy hay không. Chỉ khi nào một công trình nhà dành cho một hộ gia đình biệt lập được mở rộng để tạo ra ít nhất hai căn nhà, phù hợp với các yêu cầu phân vùng tại khu vực chuyển tiếp, thì mới nghiêm cấm việc sử dụng bất động sản để làm nhà dành cho một hộ gia đình biệt lập trong tương lai.

Đề xuất này dựa vào sự gia tăng năng lực cung cấp gia cư và các điều kiện thị trường để từng bước thúc đẩy mục tiêu của Hội Đồng Thành Phố trong việc khuyến khích xây thêm các công trình nhà giá rẻ dọc theo các đường hành lang giao thông. Nó đi xa hơn so với đề xuất ban đầu của nhân viên trong việc bảo vệ quyền của các chủ sở hữu nhà dành cho một hộ gia đình biệt lập hiện hữu, song song với việc hoạch định cho tương lai.

Ngày 23 tháng Bảy, 2019

Tu Chính Land Development Code (Bộ Luật Phát Triển Đất Đai) của Austin

Vào năm 2012, Hội Đồng Thành Phố Austin nhất trí thông qua Imagine Austin (Hình Dung Austin), kế hoạch 30 năm toàn diện của Thành Phố. Imagine Austin mô tả rõ tầm nhìn của Austin là:

Một ngọn đèn sáng thể hiện sự phát triển bền vững, công bằng xã hội, và cơ hội kinh tế; nơi sự đa dạng và sáng tạo được tôn vinh; nơi nhu cầu và các giá trị của cộng đồng được công nhận; nơi lãnh đạo xuất thân từ tầng lớp các thành viên cộng đồng và nơi các nhu cầu thiết yếu của đời sống có mức giá phải chăng và dễ dàng tiếp cận cho tất cả mọi người.

Hãy suy ngẫm một chút về điều này: giá phải chăng và dễ dàng tiếp cận cho tất cả mọi người.

Ngày nay, Austin là một trong những thành phố tăng trưởng nhanh nhất trong cả nước với mức độ tăng trưởng dân số dự kiến sẽ tăng gần gấp đôi trong 30 năm tới. Chúng ta phải lập kế hoạch cho các cư dân sinh sống tại đây ngay từ bây giờ và cho nhiều cư dân Austin mới.

Xây Dựng một Bộ Công Cụ Đa Năng

Các bộ luật phát triển đất đai quản lý địa điểm, cách thức, và những công trình nào có thể có hoặc không được phép xây dựng, qua đó định hình quá trình phát triển của cộng đồng chúng ta. Land Development Code (Bộ Luật Phát Triển Đất Đai) hiện hữu của Austin được soạn cách đây hơn 30 năm, khi mà dân số của Thành Phố chỉ bằng một nửa hiện nay, và vào thời điểm khi mà giao thông bằng xe hơi còn được ưu tiên. Một phân tích riêng đã xác định rằng bộ luật hiện hành khó sử dụng, quá phức tạp, không đồng bộ và hủy hoại nét riêng của các cộng đồng tại Austin qua việc đi ngược lại tầm nhìn của Austin.

Austin đang gặp phải các vấn đề ép buộc di dời, chỉnh trang đô thị, tắc nghẽn giao thông, và thách thức về gia cư giá rẻ.  Chỉ riêng bộ luật phát triển đất đai sẽ không giải quyết được các vấn đề đã có từ lâu này. Tuy nhiên, một bộ luật mới kết hợp với các chương trình và dịch vụ bổ khuyết sẽ giúp chúng ta tạo ra một bộ công cụ đa năng với các nguồn lực để vượt qua các thách thức này.

CodeNEXT

Vào năm 2013, Thành Phố kêu gọi sự hỗ trợ từ các chuyên gia trong toàn quốc và địa phương để làm việc với các viên chức dân cử, nhân viên, đại diện được bổ nhiệm, và cộng đồng để tìm phương pháp tốt nhất nhằm căn chỉnh các tiêu chuẩn sử dụng đất cho phù hợp với các mục tiêu và tầm nhìn của Imagine Austin. Được gọi là CodeNEXT, bộ luật đất đai mới trải qua ba phiên bản dự thảo với mỗi phiên bản nhận được nhiều ý kiến phản hồi từ cộng đồng. Tuy nhiên, sau khi thảo luận sâu, City Council đã kết thúc quy trình CodeNext vì thấy đây không phải là phương pháp phù hợp để đạt được các mục tiêu đã đề ra hay để giải quyết các thách thức quan trọng Thành Phố hiện đang đối mặt.

Thông Tin và Định Hướng Mới

Sau đó, City Council chỉ thị cho City Manager (Quản Đốc Thành Phố) kiến tạo một quy trình mới dẫn tới một Land Development Code để đạt được các mục tiêu đề ra trong Kế Hoạch Toàn Diện Imagine Austin, Strategic Housing Blueprint (Kế Hoạch Gia Cư Chiến Lược), Watershed Protection Master Plan (Kế Hoạch Chủ Chốt Bảo Vệ Hệ Thống Dẫn Thủy), và Austin Strategic Direction 2023 (Định Hướng Chiến Lược Austin 2023). City Council cũng đã thực hiện một bước quan trọng bằng cách nhất trí thông qua Austin Strategic Mobility Plan (Kế Hoạch Giao Thông Chiến Lược Austin) (ASMP), một tầm nhìn táo bạo và khoa học cho tương lai giao thông của chúng ta.

Có mối liên hệ chặt chẽ giữa mục đích sử dụng đất và giao thông. Và chúng ta đã biết rằng chi phí nhà ở và chi phí giao thông là các yếu tố thúc đẩy quan trọng đối với vấn đề chi phí sinh hoạt. Với việc thông qua ASMP gần đây, chúng ta có một cơ hội hiếm có để kết hợp quy hoạch giao thông với quy hoạch sử dụng đất một cách toàn diện. Về cơ bản, việc cập nhật Land Development Code có lưu ý đến AMP sẽ cho phép chúng ta kiểm soát tắc nghẽn giao thông và điều chỉnh chi phí sinh hoạt một cách hiệu quả hơn.

Trong quá trình thiết lập quy trình mới, City Manager đã đặt ra cho Hội Đồng năm câu hỏi chính sách làm nền tảng định hướng nội dung của Land Development Code. Hội Đồng đã đưa ra định hướng chính sách và ngoài ra còn chỉ thị nhân viên:

  • Lập một bộ luật phát triển đất đai đồng thời với bản đồ phân vùng mới;
  • Lập kế hoạch cho khoảng 400,000 căn nhà trong vòng 10 năm tới để tạo điều kiện đạt được mục tiêu 135,000 căn nhà đề ra trong Strategic Housing Blue Print;
  • Khuyến khích xây nhà chung cư với kích cỡ nhỏ hơn để giải quyết vấn đề gia cư giá rẻ tại Austin;
  • Giảm yêu cầu về chỗ đậu xe tối thiểu;
  • Cung cấp một quy trình công khai rõ ràng cho các cư dân Austin, bao gồm lịch trình và cơ hội để công chúng đóng góp ý kiến, và thông tin về cách thức tiếp nhận và sử dụng ý kiến đóng góp của họ; và
  • Đưa ra nội dung bộ luật và bản đồ phân vùng dự thảo để Hội Đồng xem xét vào tháng Mười năm 2019.

Một Phương Pháp Mới

CIty Manager đã tập hợp một đội ngũ đa dạng và đa chức năng để hợp tác chia sẻ trách nhiệm phác thảo bộ luật tu chính.  Nhóm này nỗ lực làm việc để xem lại ý kiến phản hồi trước đây qua CodeNext nhằm bảo đảm phù hợp với định hướng của Hội Đồng và phác thảo nội dung trình bày bộ luật.  Chúng tôi đang áp dụng một cách tiếp cận mới cho nỗ lực này.  Theo tinh thần Strategic Direction (Định Hướng Chiến Lược) 2023, tính bình đẳng và chi phí sinh hoạt hợp lý (cho tất cả mọi người) đóng vai trò là giá trị nền móng định hướng cho công việc hàng ngày của chúng tôi.

Trong quá trình thực hiện, chúng tôi sẽ đi sâu hơn vào tu chính bộ luật và giải thích các khía cạnh phức tạp hơn một cách chi tiết hơn.