Navegar:

 

4 de diciembre de 2019

¿Qué impacto podría tener la Revisión del Código de Desarrollo Urbano en los impuestos a la propiedad?

La siguiente información fue recopilada a partir de un debate que tuvo lugar el 29 de octubre de 2019 con Marya Crigler, Tasadora Principal de Travis County Appraisal District, y otro personal clave de este distrito. Guarda conformidad con la información discutida en la sesión de trabajo del Concejo Municipal el 3 de diciembre de 2019, que puedeverse aquío haciendo clic en la imagen a continuación.

 

 

Para ver el video de la presentación completa, visite City Council Meeting Information Center (Centro de Información sobre Reuniones del Concejo Municipal).

El Travis County Appraisal District (TCAD o Distrito de Avalúo del Condado de Travis) no aumenta proactivamente los valores de avalúo en respuesta a la adopción de nuevos códigos de uso de tierras de la ciudad o a cambios en un código ya existente. Para avalúos residenciales, el TCAD hace un avalúo del valor de la tierra sobre la base del costo de reemplazo por mejoras y evalúa las ventas de propiedades similares para determinar si es preciso ajustar los valores.

Todos los avalúos de propiedades son orientados por el mercado. El TCAD informa los resultados en función de lo que ya haya ocurrido en el mercado en años anteriores, excluyendo las transacciones inusuales o aisladas que no guarden coherencia con las tendencias generales. Según la ley estatal, los avalúos se basan en las ventas del mercado a partir del 1 de enero de cada año, y se basan en las ventas de propiedades comparables. Una residencia unifamiliar no se compara con la venta de un dúplex, tríplex, cuádruplex o con un terreno baldío, ya que esas no son propiedades que puedan compararse con una vivienda unifamiliar. Además, para las propiedades sujetas a una exención fiscal para viviendas familiares, el TCAD debe considerar el “uso mayor y mejor” de la propiedad para ser residencial y hacer un avalúo acorde.

No está claro si los cambios de zonificación propuestos afectarían los impuestos a la propiedad para las viviendas unifamiliares, ya sea positiva o negativamente. Tales cambios, si los hubiera, probablemente no se percibirían durante varios años.

Las viviendas familiares tienen numerosas exenciones fiscales que no se ofrecen a otros tipos de propiedades. Visite Travis County Appraisal District (Distrito de Avalúo del Condado de Travis) para informarse sobre las opciones y protecciones disponibles. Visite la página Austin Is My Home para obtener información adicional a fin de mantener a los propietarios de viviendas en estas últimas.

14 de noviembre de 2019

Cláusulas privadas de restricción, Leyes de zonificación urbana y Solicitudes de permisos a la Ciudad

A menudo los residentes preguntan si las leyes de zonificación de la Ciudad y los cambios de zonificación propuestos cancelan las restricciones de las escrituras de dominio. La pregunta suele recaer en si puede construirse una estructura residencial de múltiples unidades en un terreno, aun cuando esta esté sujeta a restricciones en su escritura de dominio que limiten el desarrollo a una unidad residencial única.  (Estas restricciones no deben confundirse con cláusulas regulatorias exigidas por la Ciudad, que comúnmente se denominan “cláusulas de restricción públicas”).

La respuesta breve es que el Código de Desarrollo Urbano no afecta la exigibilidad de las restricciones impuestas por las escrituras de dominio. Con respecto al Código, a las leyes de zonificación de la Ciudad y a las restricciones de las escrituras de dominio, existen varias cosas a tener en cuenta:

  • Las restricciones de las escrituras de dominio constituyen un asunto de naturaleza civil cuya exigibilidad corresponde a las partes mencionadas en la restricción, como una asociación de propietarios de vivienda o un propietario.
  • Los cambios a las regulaciones de zonificación urbana no deben afectar la exigibilidad de las restricciones de las escrituras. La restricción impuesta por una escritura de dominio exigible en este momento debería continuar siendo exigible, independientemente de los cambios en las regulaciones de zonificación de la Ciudad.
  • La zonificación no extingue las obligaciones entre las partes de una restricción de una escritura.

Otras preguntas se concentran en si la Ciudad puede rechazar solicitudes de permisos sobre la base de restricciones de la escritura que existen sobre una propiedad.  Con respecto a la aprobación de solicitudes de permisos por parte de la Ciudad y a las restricciones de las escrituras de dominio, existen varias cosas a tener en cuenta:

  • Si la solicitud de un permiso de construcción cumple con el Código de Desarrollo Urbano, el personal debe aprobar la solicitud ya sea que esta guarde o no conformidad con una restricción de la escritura de dominio.
  • La Ciudad no puede evitar que los propietarios de inmuebles desarrollen propiedades en función de una restricción de la escritura.

Si bien la Ciudad no puede exigir el cumplimiento de las restricciones de las escrituras de dominio, la Ciudad ha actualizado su formulario de solicitud de permisos residenciales y exige al solicitante reconocer lo siguiente:

  • Que el solicitante ha verificado si existe información con respecto a la propiedad específica, como restricciones de la escritura o cláusulas de restricción sobre la propiedad.
  • Que el solicitante es responsable de cualquier conflicto entre la información con respecto a la propiedad específica y la solicitud del desarrollo propuesto.

1 de noviembre de 2019

Eventos y actividades de contacto en octubre

¡Gracias a todos quienes se acercaron para obtener más información sobre la Revisión del Código de Desarrollo Urbano!  Según lo planificado, durante todo el mes de octubre nos concentramos en el contacto con la comunidad y la educación. En nuestras interacciones con los austinianos, comunicamos información sobre las revisiones propuestas al Código de Desarrollo Urbano y sobre la manera de proporcionar comentarios a la Planning Commission y al Concejo Municipal. A lo largo del mes de octubre, el personal organizó y participó en una multitud de reuniones y actividades casi a diario. Entre ellas, reuniones dirigidas por el Concejo en el Town Hall, sesiones de trabajo del Concejo Municipal, reuniones del Council Committee (Comité del Concejo), reuniones de Juntas y Comisiones, una variedad de reuniones vecinales y comunitarias, así como eventos de Pruebas Públicas y Open Houses dirigidos por el personal.

Pruebas públicas

El viernes 19 de octubre de 2019, aproximadamente 100 personas se dirigieron al City Hall para participar en una sesión de Pruebas Públicas del Código de Desarrollo Urbano propuesto. Las Pruebas Públicas permitieron a la comunidad comprender mejor el Código propuesto, examinar la manera en la que la versión preliminar del Código podría afectar el diseño de las casas y las propiedades comerciales y evaluar cómo el Código cumple las políticas del Concejo Municipal en relación con la revisión del Código. El personal preseleccionó cinco sitios que representan una variedad de nuevos distritos de zonificación o distintos tipos de terrenos que se encuentran en la Ciudad. Se alentó a los miembros de la comunidad a que sugirieran diseños para los sitios de acuerdo con el nuevo código y con lo que entendían sobre la versión preliminar. Durante el evento, los miembros de la comunidad pudieron hablar sobre sus diseños con el personal.

La información recopilada del ejercicio se incluye en el Informe Complementario del Personal, que ha sido entregado a la Planning Commission y al Concejo Municipal para sus debates sobre la versión preliminar del Código.

A continuación se indican los sitios que recibieron correcciones por parte del personal de la Ciudad y del público:

Lista completa de representaciones de los sitios

Lista completa de presentaciones de la Ciudad

Lista completa de presentaciones del público

Open Houses

Las Open Houses (reuniones comunitarias a puertas abiertas) se llevaron a cabo el sábado 19 de octubre en el Conley-Guerrero Senior Activity Center y el miércoles 23 de octubre en la Biblioteca Central. Más de 200 austinianos asistieron a estos eventos. Las Open Houses ofrecieron oportunidades para que la comunidad y el personal de la Ciudad provenientes de múltiples departamentos interactúen y promuevan una mayor comprensión de áreas multitemáticas, que incluyen transporte, asequibilidad, zonas de transición, zonas de vacío de viviendas intermedias y el ambiente.

A continuación se incluyen archivos digitales de todos los afiches exhibidos durante las open houses.

Office Hours

Las sesiones Office Hours (en el horario de atención) con el personal de la Ciudad brinda a los austinianos oportunidades de reunirse en forma personal con un planificador para hablar sobre cómo la versión preliminar del código podría afectar su vecindario o propiedad. Durante el mes de octubre, el personal se reunió con aproximadamente 100 personas en estas sesiones, que tuvieron lugar en todos los distritos del Concejo en Austin. Para todo el mes de noviembre se han programado otras 120 citas Office Hours. Si usted no pudo programar una sesión, consulte nuestras Preguntas Frecuentes para verificar si otras personas hicieron preguntas similares. Si no aparece la pregunta que usted desea hacer, lo alentamos a enviar una pregunta.

Por último, si aún no lo hizo, suscríbase a nuestro boletín de noticias para asegurarse de contar con la información más actualizada sobre la Revisión del Código de Desarrollo Urbano.Próximos eventos

Noviembre de 2019

Diciembre de 2019

Para obtener una lista de todos los eventos anteriores relacionados con la Revisión del Código de Desarrollo Urbano, visite la página de Eventos Anteriores.

17 de octubre de 2019

Equilibrio de la reducción del riesgo de inundaciones, mejor calidad del agua y cobertura impermeable

El texto y el mapa de la versión preliminar del Código de Desarrollo Urbano equilibran la directiva del Concejo para reducir el riesgo de inundaciones, mejorar la calidad del agua y dejar las cosas tal como están en cuanto a la cobertura impermeable con la directiva del Concejo de aumentar la capacidad para viviendas y proveer las viviendas intermedias faltantes.

Manejo de aguas pluviales para reducir el riesgo de inundación

La Revisión del Código de Desarrollo Urbano propone reducir el riesgo de inundaciones de Austin ocupándose de una de las principales fuentes de las inundaciones existentes: los desarrollos comerciales, industriales y multifamiliares antiguos que carecen de resguardos adecuados para manejar las aguas pluviales. En el código actual, cuando esos lugares vuelven a desarrollarse, es infrecuente que deban instalar estanques de detención de inundaciones o mejorar los sistemas de drenaje. Esto se debe a que el redesarrollo debe prevenir otros problemas de drenaje, pero no ayudar a reparar cualquier problema existente causado por la cobertura impermeable del sitio. Por el contrario, desde hace mucho tiempo a los nuevos desarrollos de terrenos sin desarrollar se les exige cumplir altas normas en cuanto a drenaje y, por lo tanto, tienen menos problemas de inundaciones.

Las revisiones propuestas se ocupan directamente de los problemas de drenaje de las propiedades antiguas. Cuando son desarrollados nuevamente, los sitios deben manejar las aguas pluviales como si fueran sitios “greenfield” no desarrollados, como si no tuvieran ninguna cobertura impermeable. El nuevo desarrollo y el redesarrollo deberán cumplir las mismas normas de alto nivel. Los sitios muy pequeños (medio acre o menos) tendrán permitido contribuir a mejoras de drenaje fuera del sitio en lugar de construir en él un pequeño estanque de detención.

Además, se usará una nueva disposición del Código de Plomería relativamente nueva para detener y corregir las inundaciones de lote a lote para los proyectos residenciales de viviendas unifamiliares y los proyectos residenciales más pequeños de viviendas intermedias faltantes. Este enfoque ofrece una manera dirigida de abordar una preocupación importante de la comunidad, sin sumar costos a todas las viviendas nuevas.

Por último, las revisiones propuestas del código incorporan información del estudio Atlas 14 sobre llanuras aluviales en el nuevo mapa de zonificación. Atlas 14 es un estudio de datos históricos de precipitaciones que muestra que el centro de Texas tiene más probabilidad de experimentar grandes tormentas que lo que se creía. El personal tuvo en cuenta datos estimados de Atlas 14 al asignar nuevos distritos de zonificación como parte de la Revisión del Código de Desarrollo Urbano. En los casos en que las llanuras aluviales estimadas del Atlas 14 cruzaban o corrían paralelas a un corredor, la llanura limitaba cualquier cambio a la zonificación en las áreas de transición.

Infraestructura verde de aguas pluviales para mejorar la calidad del agua

El centro de Texas enfrenta aumentos de temperatura, sequía y urbanización. La región también deberá hacer frente a la disminución de las precipitaciones, de las aguas superficiales y subterráneas, y de la cobertura natural del suelo. Para contrarrestar esas tendencias, el Concejo solicitó que la nueva Revisión del Código de Desarrollo Urbano exija desarrollo para “usar de manera beneficiosa” las aguas pluviales utilizando infraestructura verde de aguas pluviales, o GSI. El código propuesto usa la GSI como la nueva norma de capturar y tratar el agua de lluvia para dar cumplimiento a lo establecido sobre calidad del agua.

Como ejemplos de GSI pueden mencionarse los estanques de biofiltración, los jardines de lluvia, la captación del agua de lluvia y el pavimento poroso. Estos controlan el uso de las plantas y el suelo para eliminar los contaminantes del agua de lluvia, que también proveen muchos otros beneficios. Los controles verdes aumentan la humedad del suelo, reducen la necesidad de contar con irrigación potable, mejoran la resiliencia de las plantas en tiempos de calor y sequía, agregan hábitat natural y belleza, y contribuyen al enfriamiento del ambiente. También ayudan a crear un entorno más transitable, sombreado y pintoresco.

Además, las revisiones propuestas del código facilitan el uso de GSI permitiendo la integración de jardines de lluvia y estanques de biofiltración a las áreas de jardines para cumplir los requisitos de calidad del agua, jardinería y espacios abiertos. Se agregaron nuevos requisitos de jardinería a los comercios a fin de promover la reutilización beneficiosa de las aguas pluviales y otras alternativas de agua no potable. Las revisiones propuestas también eximirán a los tanques de captación de agua de lluvia de los cálculos de cobertura impermeable para así promover un mayor uso.

El análisis no muestra un cambio considerable en la cobertura impermeable permisible

La cobertura impermeable es cualquier superficie dura, como carreteras, playas de estacionamiento y edificios, que impide la infiltración de agua en el suelo. La cobertura impermeable excesiva e incontrolada contribuye a la erosión y a la inundación, y daña la calidad del agua. Debido a estos impactos, entre otros, el código ha limitado hace mucho tiempo la cantidad de cobertura impermeable que puede construirse en un terreno particular.

La directiva de política del Concejo establece que “el texto y el mapa revisados del Código deben resultar en una “menor cubierta impermeable permitida en toda la ciudad” y que las “reducciones en la cobertura impermeable en toda la ciudad deben ya sea reducir la cobertura impermeable permitida para cada cuenca particular, o bien no generar ningún cambio en esta (en relación con el código actual)”. El personal de Protección de Cuencas realizó un análisis de cada terreno dentro de las jurisdicciones de propósito completo y limitado de la Ciudad para comparar la cobertura impermeable máxima permitida por el código actual con la cobertura impermeable máxima permitida por el texto y el mapa de zonificación propuestos. El análisis mostró que la versión preliminar del código y del mapa resultan en un aumento muy pequeño en la cobertura impermeable permitida en toda la ciudad: dicha cobertura aumentó en un quinto de uno por ciento.

Sobre la base de una cuenca individual, la mayoría de las 68 cuencas de la Ciudad no registraron esencialmente ningún cambio en la cobertura impermeable permitida, ya sea hacia arriba o hacia abajo. Solo dos cuencas tuvieron un aumento de más del uno por ciento (Johnson Creek y Waller Creek), pero ambos aumentos se mantuvieron muy por debajo del dos por ciento.

El aumento en toda la ciudad de 0.20 por ciento es muy pequeño en el contexto de la superficie total de la ciudad. Este no es un cambio significativo en la cobertura impermeable desde el punto de vista del impacto a las cuencas. El código y el mapa de la versión preliminar equilibran la directiva del Concejo para dejar las cosas tal como están en cuanto a la cobertura impermeable a fin de aumentar la capacidad para viviendas y proveer las viviendas intermedias faltantes.

Ningún cambio para la ordenanza “Save Our Springs”

El código preliminar del 4 de octubre propone varios cambios a la Ordenanza “Save Our Springs” (SOS) para mejorar la calidad del agua y ayudar a cumplir las metas del Concejo en cuanto a viviendas. Sin embargo, la Ordenanza SOS es una de las protecciones ambientales emblemáticas de Austin, aprobada mediante referéndum de los votantes en 1992 para proteger la zona de Barton Springs, y amerita discusión adicional por parte de la comunidad en un futuro proceso público separado. Por lo tanto, los cambios propuestos a la Ordenanza SOS serán eliminados de la versión preliminar de la Revisión del Código de Desarrollo Urbano.

4 de octubre de 2019

La participación pública y qué sucede después de que se da a conocer la versión preliminar del Código

La Ciudad de Austin ha dado a conocer la primera versión preliminar del texto y del mapa de zonificación del Código de Desarrollo Urbano revisado con la guía de la directiva de política del Concejo del 2 de mayo. La versión preliminar del código y el mapa se encuentran disponibles para revisión pública en austintexas.gov/ldc.

Existen varias oportunidades en la Ciudad para obtener más información sobre cómo el código de desarrollo urbano revisado podría afectar todo, desde las viviendas hasta el transporte

Pruebas públicas

Un ejercicio interactivo que exhorta a los miembros del público a poner a prueba configuraciones de varios escenarios de zonificación.

  • 18 de octubre – De 1 a 8 p. m. en el City Hall, 3.º piso (301 W. 2nd St., TX 78701)

Open Houses

Una demostración que puede recorrerse a pie cuyo objetivo es educar e informar al público sobre las áreas de transición y los tipos de viviendas intermedias faltantes, el transporte y estacionamiento, el ambiente y las inundaciones, la vivienda y la asequibilidad, y el proceso que se seguirá en adelante. El evento está abierto a todos y habrá personal para contestar preguntas.

  • 19 de octubre – De 10 a. m. a 2 p. m. en Conley-Guerrero Senior Activity Center (808 Nile St., 78702)
  • 23 de octubre – De 6 p. m. a 9 p. m. en la Biblioteca Central de Austin (710 W Cesar Chavez St., 78701)

Town Halls de Distritos del Concejo

Reuniones organizadas y presentadas por el representante del Concejo de la Ciudad por su distrito.

Sesiones Office Hours

El público puede programar citas individuales con el personal para obtener información acerca de cómo el Código afectará su propiedad o su vecindario.

Comparta sus comentarios

Además, existen varias oportunidades para compartir sus ideas sobre la versión preliminar del Código de Desarrollo Urbano revisado con los líderes de la Ciudad:

  • Audiencia pública de la Planning Commission (programada para el 26 de octubre)
  • Voto de la Planning Commission y sus recomendaciones al Concejo (previsto para noviembre)
  • Audiencia pública del Concejo Municipal (prevista para noviembre)
  • Consideración del Concejo Municipal a primera lectura (prevista para diciembre)

Se incluirá casi a diario en el sitio web, información sobre la Revisión del Código de Desarrollo Urbano, incluidas publicaciones en el blog, preguntas frecuentes y eventos.

26 de septiembre de 2019

¿Qué son las Áreas de Transición?

*Artículo actualizado el 1/OCT/2019

Se ha discutido mucho sobre las áreas de transición y las zonas de transición. Esto es lo que usted debe saber:

¿Qué son las áreas de transición? ¿Y qué es una zona de transición?

Conceptualmente, debe pensarse en las áreas de transición como el espacio (no necesariamente vacío) entre las áreas con viviendas unifamiliares y aquellas con edificios comerciales. En las áreas de transición, el tamaño y la altura de los edificios generalmente se reducen a medida que usted se aleja (o recorre la transición) de las áreas comerciales e ingresa a las áreas residenciales del vecindario. Las zonas de transición son las categorías de zonificación asignadas a los terrenos o los lotes situados en un área de transición.

¿Por qué son importantes las áreas de transición?

Las áreas de transición pueden ayudar a abordar la oferta de viviendas y a manejar la congestión de tránsito a medida que la Ciudad crece. Pueden ofrecer diversas opciones de viviendas para atender a más personas en un rango de niveles de ingresos más amplio. Las áreas de transición están situadas estratégicamente dentro de un recorrido a pie aproximado de cinco minutos a centros comerciales y servicios, así como a carreteras multimodales (también conocidas como corredores).

¿Dónde estarán las áreas y zonas de transición?

Las áreas y zonas de transición se están desarrollando con la actual Revisión del Código de Desarrollo Urbano. Su ubicación y sus regulaciones están orientadas por la directiva de política del Concejo Municipal del 2 de mayo de 2019. Mediante la aplicación de la directiva del Concejo, según lo esperado, las áreas de transición constituirán aproximadamente un 2 % de la superficie de la Ciudad.

El Concejo Municipal instruyó al personal para que creara áreas de transición de 2 a 5 lotes de profundidad respecto de los lotes al frente de la Transit Priority Network (Red de Prioridad de Tránsito) según lo identificado en el Plan de Movilidad Estratégica de Austin y los Corredores y Centros de Actividad de Imagine Austin. El Concejo también identificó tres criterios adicionales para un área de transición ideal:

Dependiendo de cuántos criterios se cumplan, el personal está aplicando las regulaciones de zonificación de transición a las propiedades usando el rango de 2-5 lotes como guía.

¿Cómo se mapearán las áreas de transición?

Al igual que muchas ciudades, muchas partes de Austin no tienen lotes de tamaño uniforme o no están diseñadas en sistemas de cuadrícula perfecta. Por lo tanto, seguir estrictamente los criterios de 2-5 lotes provistos por el Concejo en áreas con configuraciones de lotes no uniformes puede representar un reto. A fin de ofrecer uniformidad en el tamaño de un área de transición cercana a un corredor, el personal usó mediciones de distancia para aplicar las transiciones de la manera más pareja posible. Sin embargo, estas mediciones variarán de corredor a corredor. En algunos casos, especialmente cuando el tamaño de los lotes no sea uniforme, el área de transición también puede exceder 5 lotes. El 28 de agosto de 2019 se presentó al Concejo Municipal una explicación completa sobre las áreas de transición y se discutió la forma de abordarlas. Si desea discutir las áreas de transición en más detalle y/o tiene alguna pregunta sobre su propiedad, también puede programar un tiempo para hablar individualmente con el personal registrándose para una sesión Office Hours (disponible después del 4 de octubre).

Vivo en un área de transición. ¿Cómo me afecta esto?

Con el tiempo, es posible que tenga más vecinos a medida que las personas se acomoden en viviendas adicionales.

El número mínimo de unidades de vivienda permitidas en las nuevas zonas de transición es de 2 unidades. Estas nuevas zonas permitirán hasta 4 o 6 unidades de vivienda por derecho, u 8 o 10 unidades de vivienda, respectivamente, cuando se provean viviendas asequibles. Si también se utiliza el Incentivo de Preservación para preservar una casa existente, esa unidad de vivienda se suma a lo que puede construirse por zona de transición, aumentando potencialmente el total de unidades de vivienda permitidas en las zonas de transición a 9 u 11.

Los propietarios de viviendas unifamiliares en las zonas de transición podrán optar por mantener, reconstruir o remodelar su vivienda unifamiliar. Si en su lugar optan por construir una o más unidades de vivienda adicionales en su propiedad, no pueden volver a una unidad de vivienda única. Los propietarios tendrán plenos derechos a tomar la decisión que sea mejor para ellos.

¿Qué ocurre con las áreas que experimenten gentrificación y desplazamiento?

El estudio Uprooted de la Universidad de Texas identificó partes de la Ciudad vulnerables a la gentrificación y al desplazamiento. En respuesta a la Directiva de Política del Concejo de reducir la extensión y el nivel de asignación de derechos en las zonas de transición para las áreas vulnerables, el personal revisó las recomendaciones del estudio. El personal aplicó las áreas de transición y las zonas de transición en menor medida que en las áreas no vulnerables a la gentrificación. En las áreas que el estudio consideró vulnerables a la gentrificación y al desplazamiento, las áreas se modifican para que sean más pequeñas y permiten solo hasta 4 unidades de vivienda y no 6 unidades de vivienda. Este enfoque apunta también a aminorar la presión del redesarrollo y a equilibrar las ventajas y desventajas de varias herramientas regulatorias específicas para la preservación de las viviendas asequibles existentes.

¿Hay algo más que deba saber?

De conformidad con la directiva de política del Concejo Municipal del 2 de mayo de 2019, el personal procuró reducir la profundidad y la escala de las áreas de transición de manera que la(s) zona(s) de transición no se superpusiera(n) con la mayor parte de un área de vecindario unifamiliar existente. Asimismo, no se aplicarán nuevas zonas de transición a las áreas delicadas desde el punto de vista ambiental, como las propiedades que se encuentran dentro de la llanura aluvial definida por datos estimados del estudio Atlas 14.

*Actualización del 1/OCT/2019

Quisimos aclarar aún más la forma en que el personal define un ‘lote’. Los lotes pueden variar mucho en cuanto a tamaño y forma, pero generalmente son parcelas individuales definidas por líneas de propiedad. No deben confundirse con los bloques, o cuadras, que son grupos definidos de lotes contiguos y limitados por calles (vea el diagrama a continuación). En la publicación del blog anterior se describe cómo se aplicó la zonificación de transición a los lotes.

22 de agosto de 2019

Espacio de expansión: capacidad de vivienda y producción de viviendas

Las tendencias actuales indican que, según lo previsto, la población de Austin crecerá en alrededor del 2 % por año, en tanto que se prevé que la población de la región crecerá en aproximadamente un 3.4 % por año. Aspiramos a ser una ciudad donde los habitantes puedan vivir cerca del lugar donde trabajan, y donde las personas que trabajan aquí tengan capacidad económica para vivir aquí. Dado que una gran proporción de los puestos de trabajo de la región continúan estando dentro de los límites de la ciudad de Austin, el Consejo Municipal afirmó, al adoptar la Plantilla Estratégica de Viviendas, que Austin debe hacer lugar a la porción que le corresponde de las necesidades de vivienda previstas. Actualmente, no se han construido viviendas suficientes para permitir que personas de todos los ingresos que trabajan en Austin tengan la capacidad económica de vivir en la ciudad.

La Plantilla establece una política de crear 135 000 unidades de vivienda adicionales a lo largo de 10 años a fin de ajustar mejor el número de viviendas al número de puestos de trabajo en Austin, y hacer lugar a la porción de las necesidades de vivienda que le corresponde a la Ciudad. La Plantilla también habla de preservar las unidades de vivienda asequibles que existen, lo cual es una importante estrategia en la directiva de la política del Concejo Municipal para la Revisión del Código de Desarrollo Urbano (págs. 18 y 19) a fin de que personas de todos los ingresos que trabajan en Austin tengan la oportunidad de vivir allí. Cuantas más personas viven más cerca de sus lugares de trabajo, tanto mejor es nuestra capacidad de manejar la congestión del tránsito y sus efectos ambientales a través de la reducción de los viajes al trabajo.

Al establecer el objetivo de la Plantilla de otras 135 000 unidades de vivienda, el personal consideró varios puntos de datos, incluidos los siguientes:

  • Información del Demógrafo de la Ciudad, que identificó la necesidad de contar con aproximadamente 75 000 a 85 000 unidades de vivienda;
  • Otras investigaciones que demuestran que del 2005 al 2015, un 53 % de los puestos de trabajo de la región se crearon dentro de Austin, pero solo un 41 % de las unidades de vivienda de la región se creó dentro de la ciudad;
  • Datos del censo que muestran que más del 50 % de la población que trabaja en Austin vive fuera de los límites de la ciudad; y
  • Un análisis reciente del mercado inmobiliario que demuestra que la falta de asequibilidad es la razón fundamental por la cual la población que trabaja en Austin podría vivir en otros lugares.

Luego de deliberaciones sobre la Plantilla, el Concejo Municipal adoptó el objetivo de las 135 000 unidades de vivienda a fin de abordar proactivamente las recientes tendencias de suburbanización que no guardan coherencia con la visión de Imagine Austin de ser una comunidad asequible y alcanzable para todos. 

Para concretar nuestro objetivo de crear —o “producir”— 135 000 unidades de vivienda adicionales, nuestros planificadores urbanos y consultores de proyectos aceptan que deberíamos desarrollar un multiplicador de ese objetivo, también conocido como “capacidad”. Esto se debe a que en realidad lo que se construirá en un terreno es incierto y depende de una variedad de factores. Algunos terrenos continúan sin desarrollarse o están subdesarrollados debido a las preferencias del propietario, y/o debido a la ubicación o las restricciones sobre cómo pueden desarrollarse. De acuerdo con este entendimiento, la directiva de política adoptada por el Concejo Municipal (pág. 5) fijó una capacidad para viviendas equivalente a tres veces el objetivo de unidades de vivienda de la Plantilla, aproximadamente 405 000 unidades de vivienda (135 000 unidades x 3 = 405 000 unidades).

Si bien una variedad de circunstancias del mercado cumplen una función en la producción de viviendas, las revisiones al Código de Desarrollo Urbano incluirán una capacidad para viviendas de 405 000 unidades. Esto puede ayudar a aumentar el número y la variedad de las opciones de viviendas. Esta capacidad para viviendas también podría aumentar la probabilidad de producir el número establecido como objetivo por la Plantilla, 135 000 unidades de vivienda adicionales.

7 de agosto de 2019

¿Qué les sucede a las viviendas unifamiliares existentes en una nueva área de transición?

*Artículo actualizado el 19/SEP/19

A medida que las regulaciones cambian con el tiempo, es común que los usos existentes no cumplan íntegramente con todas las normas que el nuevo desarrollo debería cumplir. Entonces, ¿qué sucede con las viviendas unifamiliares existentes cuando cambian las normas de desarrollo?

Muchas viviendas antiguas de Austin, por ejemplo, exceden los límites establecidos en cuanto al tamaño y la escala de las viviendas unifamiliares permitidas conforme a la ordenanza “McMansion” de 2006, o bien, están situadas más cerca de la calle que lo permitido según los actuales requisitos de retranqueo. Estas desviaciones, comúnmente llamadas “no conformidad” o “incumplimiento”, no afectan los derechos de los propietarios de mantener sus actuales viviendas. Sí limitan, sin embargo, el potencial de expandir o alterar la estructura.

Durante el proceso de “CodeNEXT”, muchos propietarios de viviendas de Austin expresaron su preocupación con respecto a que las nuevas regulaciones convertirían a sus actuales viviendas unifamiliares en casos de “no conformidad”. Esta preocupación se refería no solo a las posibles limitaciones en las expansiones o modificaciones, sino también a los efectos que la clasificación de “no conformidad” podrían tener en las propiedades individuales. Para algunos propietarios de viviendas, la nueva directiva de política aprobada por el Concejo ponía de relieve esas preocupaciones al establecer que, dentro de las áreas de transición, el nuevo código debería exigir “propiedades zonificadas para el desarrollo multifamiliar con estructuras multifamiliares y no unifamiliares (página 7; 1, h, iii)”. Esto significaría que, en lugar de simplemente no cumplir con una restricción en cuanto a tamaño o retranqueo, el uso de la propiedad para una vivienda unifamiliar podría convertirse en un caso de no conformidad.

En reconocimiento a esas preocupaciones, la directiva de política del Concejo exige que el nuevo código “haga concesiones para las estructuras unifamiliares existentes que pasen a ser casos de no conformidad para que puedan ser mantenidas, remodeladas y potencialmente expandidas, siempre que no se las demuela o se las reconstruya sustancialmente (página 7, 1, h, iii)”. Para implementar esta directiva, el personal piensa recomendar dos disposiciones clave en la “Revisión del Código de Desarrollo Urbano” cuya presentación se planifica para octubre.

La primera disposición permitiría expandir y modificar las viviendas unifamiliares existentes en las áreas de transición en la mayor medida permitida por las regulaciones que se aplican a las áreas zonificadas para usos unifamiliares. El derecho a continuar usando la propiedad como una vivienda unifamiliar no se vería afectado, a menos que la estructura existente fuera intencionalmente demolida o convertida a otro uso.

En segundo lugar, en vez de usar el término “no conformidad”, las viviendas unifamiliares existentes en las áreas de transición serían clasificadas como una nueva categoría de uso residencial con conformidad. Consideramos que este enfoque aborda las preocupaciones expresadas por los propietarios de vivienda con respecto al efecto de aplicar la designación de “no conformidad” a las viviendas unifamiliares existentes.

Asimismo, al crear una nueva categoría de usos residenciales con conformidad, la designación “no conformidad” puede reservarse para los usos existentes que sean incompatibles con las nuevas zonas y deban reducirse progresivamente.  (Un ejemplo serían los usos industriales en las áreas residenciales). Las viviendas unifamiliares y el desarrollo residencial de unidades múltiples pueden ser compatibles entre sí, según lo demostrado por los vecindarios más antiguos de Austin donde existen unidades dúplex, tríplex, apartamentos pequeños y opciones de viviendas similares cerca de viviendas unifamiliares.

En resumen, estos cambios propuestos pretenden equilibrar el objetivo de aumentar la capacidad de vivienda en las áreas de transición con las necesidades de los propietarios de viviendas unifamiliares existentes. Al cambiar la designación de las viviendas existentes de “no conformidad” a “con conformidad” y distender los límites a las mejoras de la estructura, los cambios propuestos preservarían las asignaciones de derechos existentes.

-----------------

*Actualización del 19/SEP/19

Hace unas pocas semanas, el personal anunció una propuesta para implementar la directiva del Concejo de promover el desarrollo residencial de unidades múltiples a escala de vivienda en las áreas de transición a lo largo de los corredores de la Transit Priority Network (Red de Prioridad de Tránsito) y de Imagine Austin y dentro de los centros de actividad. La categoría residencial de unidades múltiples a escala de vivienda podría ser un dúplex, tríplex, cottage court o una vivienda unifamiliar con apartamento en garaje. Esa propuesta, de la cual se habló en la publicación del blog mencionada con anterioridad, tenía tres elementos primarios:

• Permitir el mantenimiento a perpetuidad de las estructuras unifamiliares existentes, e incluso expandirlas hasta los límites de lo que se permitiría en zonas donde se han autorizado nuevos usos unifamiliares.

• Permitir la reconstrucción de las viviendas unifamiliares en los casos en que la vivienda es destruida o dañada involuntariamente a causa de un incendio u otro desastre.

• Si una vivienda unifamiliar es demolida intencionalmente, limitar las reconstrucciones a estructuras multifamiliares a escala de vivienda (es decir, dos o más unidades) que guarden conformidad con el objetivo de las zonas del área de transición.

En respuesta a las preocupaciones de la comunidad, el personal volvió a evaluar la propuesta original. La nueva propuesta es permitir las reconstrucciones completas de las viviendas unifamiliares existentes dentro de las áreas de transición, independientemente del hecho de si la estructura original fue o no demolida intencionalmente. Solo si un uso unifamiliar se expandiera para incluir dos o más unidades de vivienda, se prohibiría el futuro uso de la propiedad unifamiliar de conformidad con los requisitos de zonificación del área de transición.

Esta propuesta se basa en una mayor capacidad de unidades de vivienda y en las condiciones del mercado para llevar adelante de manera gradual el objetivo del Concejo de promover más opciones de viviendas “intermedias faltantes” a lo largo de los corredores de tránsito. Llega más lejos que la propuesta original del personal en cuanto a la protección de los derechos de los propietarios de viviendas unifamiliares existentes, y a la vez planifica para el futuro.

23 de julio de 2019

Revisión del Código de Desarrollo Urbano de Austin

En 2012, el Concejo Municipal de Austin adoptó unánimemente su plan integral a 30 años, llamado “Imagine Austin”. En Imagine Austin se articuló la visión de Austin, que es la siguiente:

Un faro de sostenibilidad, equidad social y oportunidad económica, donde se celebra la diversidad y la creatividad; donde se reconocen las necesidades y valores de la comunidad; donde el liderazgo proviene de los miembros de su comunidad y donde las necesidades de la vida son asequibles y alcanzables para todos.

Concentrémonos un poco en esto: asequibles y alcanzables para todos.

En la actualidad, Austin es una de las ciudades de crecimiento más rápido de la nación, cuya población previsiblemente se duplicará a lo largo de los próximos 30 años. Debemos planificar para los residentes que viven aquí ahora y para muchos austinianos nuevos.

Construir un conjunto de herramientas versátiles

Los códigos de desarrollo urbano regulan dónde, cómo y qué puede construirse o no, por lo cual dan forma a la manera de evolucionar de nuestra comunidad. El actual Código de Desarrollo Urbano de Austin fue redactado hace más de 30 años, cuando la población de la Ciudad era la mitad de la actual y en una época en que se priorizaba el transporte por automóvil. Un análisis separado ha determinado que el código actual es difícil de usar, es excesivamente complejo e incongruente y pone en riesgo el carácter de las comunidades de Austin por operar en contra de la visión de Austin.

Austin está experimentando desplazamiento, gentrificación, congestión de tránsito y un reto en lo que se refiere a viviendas asequibles. Un nuevo código de desarrollo urbano no resolverá por sí mismo estas cuestiones de larga data. Sin embargo, un nuevo código en armonía con programas y servicios complementarios nos ayudará a construir un conjunto de herramientas versátiles a modo de recursos para combatir esos retos.

CodeNEXT

En 2013, la Ciudad contrató la ayuda de expertos nacionales y locales para que trabajaran con los funcionarios electos, el personal, los representantes designados y la comunidad en su totalidad sobre la manera de alinear mejor las normas sobre el uso de las tierras con los objetivos y la visión de Imagine Austin. El nuevo código urbano, que pasó a llamarse CodeNEXT, atravesó tres versiones preliminares y en cada una de ellas se recibió una considerable realimentación por parte de la comunidad. No obstante, luego de extensas discusiones, el Concejo Municipal dio por terminado el proceso de CodeNEXT por determinar que no se trataba de un mecanismo idóneo para lograr los objetivos establecidos o abordar los cruciales retos que actualmente enfrenta nuestra Ciudad.

Nueva información y directiva

El Concejo Municipal impartió entonces al Administrador de la Ciudad la directiva de ofrecer un nuevo proceso conducente a un Código de Desarrollo Urbano que lograra los objetivos establecidos en el Plan Integral Imagine Austin, la Plantilla Estratégica de Viviendas, el Plan Maestro de Protección de Cuencas y la Dirección Estratégica de Austin para 2023. Además, el Concejo Municipal dio un paso importante al adoptar unánimemente el Plan de Movilidad Estratégica de Austin (ASMP), una visión audaz y orientada por datos de nuestro futuro transporte.

Entre el uso de las tierras y el transporte existe una fuerte relación. Y ya sabemos que los costos de la vivienda y los costos del transporte son factores de impulso clave de la asequibilidad (sin juegos de palabras). Con la reciente adopción del ASMP, tenemos una inusual oportunidad de integrar holísticamente la planificación del transporte con la planificación del uso de las tierras. Esencialmente, la actualización del Código de Desarrollo Urbano teniendo en cuenta el ASMP nos permitirá manejar más eficazmente la congestión de tránsito y el impacto en la asequibilidad.

Al desarrollar un nuevo proceso, el Administrador de la Ciudad le formuló al Concejo cinco preguntas de política que impulsan el contenido del Código de Desarrollo Urbano. El Concejo proporcionó su directiva de política e instruyó al personal para:

  • Crear un nuevo código de desarrollo urbano y mapa de zonificación en forma simultánea;
  • Planificar aproximadamente 400 000 unidades a lo largo de los próximos 10 años como medio para alcanzar el objetivo de 135 000 unidades establecido por la Plantilla Estratégica de Viviendas;
  • Alentar viviendas multifamiliares a menor escala para abordar el tipo de vivienda intermedia faltante de Austin;
  • Reducir los requisitos de estacionamiento mínimos;
  • Proveer un proceso público claro para los austinianos, que incluya cronogramas y oportunidades de realizar comentarios públicos e informar cómo se han recibido y se utilizarán sus comentarios; y
  • Proveer el texto preliminar del código y el mapa de zonificación para la acción del Concejo en octubre de 2019.

Enfoque diferente

El Administrador de la Ciudad ha formado un equipo multifuncional de base amplia que compartirá la responsabilidad de redactar un código revisado. El equipo se encuentra trabajando en la revisión de los comentarios recibidos para el CodeNEXT anterior para alinearlos con la directiva del Concejo y con la redacción preliminar del código. Para esta tarea estamos adoptando un enfoque diferente. Inspirados por la Dirección Estratégica para 2023, la equidad y la asequibilidad (para todos) servirán como valores fundamentales para nuestra tarea diaria.

A medida que continúe el proceso, nos sumergiremos más profundamente en la revisión del código y explicaremos en mayor detalle las áreas con más sutilezas.